Article par :
Arnaud Drouin
Dans le domaine de la construction, les entrepreneurs collaborent régulièrement avec des promoteurs immobiliers dans le cadre d’ententes complexes. Ces ententes prévoient que l’entrepreneur construit un bâtiment sur un terrain appartenant au promoteur. Une fois qu’un client, souvent un consommateur, est trouvé, l’entrepreneur exerce une option d’achat pour devenir propriétaire du terrain en question. Le terrain, accompagné du bâtiment achevé, est ensuite revendu au client. Bien que cette approche présente des avantages opérationnels évidents, elle comporte des risques fiscaux importants, notamment en ce qui concerne le calcul des droits de mutation.
Le droit de mutation : un aspect fiscal à ne pas négliger
Le droit de mutation, communément appelé « taxe de bienvenue », est une taxe que les municipalités sont légalement obligées de percevoir lors de transactions immobilières sur leur territoire. Contrairement aux taxes foncières, telles que les taxes scolaires et municipales, son calcul repose exclusivement sur la valeur de l’immeuble concerné.
Ce droit est encadré par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (LDMI) et la Loi sur la fiscalité municipale (LFM), qui définissent précisément les règles de calcul et d’application. Une compréhension claire de ces règles est essentielle pour les promoteurs et entrepreneurs afin de minimiser les coûts fiscaux liés à leurs transactions.
Optimisation fiscale et pratiques exemplaires : la propriété superficiaire
La propriété superficiaire est un mécanisme juridique permettant de dissocier la propriété d’un terrain (le tréfonds) de celle des constructions érigées sur ce terrain (la propriété superficiaire). Cette structure juridique apporte des avantages significatifs à la fois pour l’entrepreneur en construction et pour le promoteur immobilier.
Pour l’entrepreneur, elle réduit les risques financiers en retardant l’achat du terrain jusqu’à ce qu’un contrat préliminaire ait été conclu avec un client. Cela garantit que l’entreprise s’appuie sur la capacité financière du client pour compléter la transaction. Pour le promoteur, la propriété superficiaire offre la garantie d’une promesse d’achat pour les terrains, avec des conditions financières solides et sécurisées.
Cependant, pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux, deux conditions doivent être remplies : une convention de propriété superficiaire doit être conclue entre les parties, et cette convention doit être publiée au registre foncier avant la finalisation des transactions immobilières. L’absence de cette publication peut entraîner des complications fiscales majeures, comme l’a souligné la jurisprudence récente.
Les enseignements de la jurisprudence récente
Ville de Granby c. 9116-5803 Québec inc. (2022)
Dans cette affaire, la Cour a confirmé que la valeur marchande d’un immeuble pour le calcul des droits de mutation doit inclure à la fois le terrain et les constructions à caractère permanent qui s’y trouvent, sauf si un droit de superficie est inscrit au registre foncier.
La décision rappelle que l’inscription d’un tel droit est une condition essentielle pour permettre une scission de l’unité d’évaluation en vertu de la LFM. En l’absence de cette inscription, l’unité d’évaluation demeure indivisible, et les droits de mutation sont calculés sur la base de la valeur globale de l’immeuble.
Chowieri c. Ville de Gatineau (2022)
Cette décision illustre que les exonérations prévues par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (LDMI) sont des exceptions qui doivent être interprétées de manière strictement restrictive, se limitant aux cas expressément prévus par le législateur. Les tribunaux n’ont pas le pouvoir d’élargir leur portée ou de créer de nouvelles exonérations, même si cela pourrait paraître équitable ou conforme à l’esprit général de la loi.
Par ailleurs, les contribuables sont pleinement responsables des choix qu’ils font dans leurs transactions et doivent en assumer les conséquences fiscales. Les tribunaux évaluent les transactions telles qu’elles ont été exécutées et publiées au registre foncier, sans tenir compte de ce qui aurait pu être fait différemment dans une perspective d’optimisation fiscale.
Conclusion
La propriété superficiaire constitue une stratégie efficace pour optimiser les transactions immobilières dans le domaine de la construction. Cependant, elle nécessite une planification rigoureuse et le respect strict des obligations légales. En cas de litige, les enseignements des décisions Ville de Granby et Chowieri offrent des repères importants pour éviter des conséquences fiscales inattendues.
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