Le ministre des Finances, monsieur Carlos Leitão, annonçait le 17 mars dernier, lors du dépôt du budget 2016-2017, des modifications importantes à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières<1> (ci-après la « Loi »). Les mesures annoncées modifient ainsi substantiellement le régime de perception des droits de mutation communément désignés comme la taxe de bienvenue. Elles visent notamment à contrer les stratagèmes ayant permis à certains de bénéficier d’une fausse exonération et modifient également le moment où le droit de mutation sera dorénavant exigible évitant parfois un éternel report.
Bien qu’aucun projet de loi ne soit à ce jour déposé, ces modifications sont néanmoins applicables à tout transfert d’un immeuble effectué depuis le 18 mars 2016. De manière sommaire, les modifications annoncées sont les suivantes :
• resserrements de certaines dispositions accordant une exonération du paiement du droit de mutation;
• modification du moment d’exigibilité du droit de mutation et introduction d’un mécanisme de divulgation des transferts d’immeubles non inscrits au Registre foncier;
• introduction d’une exonération du paiement du droit de mutation lorsque le transfert d’un immeuble est effectué entre des ex-conjoints de fait;
• reconnaissance d’une exemption de droits accordée à certaines organisations internationales gouvernementales.
Tout d’abord, tel que prévu à l’article 19 de la Loi, il y a exonération du paiement du droit de mutation dans les cas suivants :
« a) le transfert est fait par un cédant, qui est une personne physique, à un cessionnaire qui est une personne morale dont au moins 90% des actions de son capital-actions, émises et ayant plein droit de vote, sont la propriété de ce cédant immédiatement après le transfert;
b) le transfert est fait par un cédant qui est une personne morale, en faveur d’une personne physique, si cette dernière est propriétaire, immédiatement avant le transfert, d’au moins 90% des actions émises, ayant plein droit de vote, du capital-actions du cédant;
[…]d) le transfert est effectué entre deux personnes morales étroitement liées;
[…]Pour l’application du paragraphe d du premier alinéa, une personne morale est étroitement liée à une personne morale donnée si, au moment du transfert, l’une des situations suivantes s’applique :
a) au moins 90% des actions émises, ayant plein droit de vote, du capital-actions de la personne morale sont la propriété de la personne morale donnée, d’une filiale déterminée de la personne morale donnée, […];
b) au moins 90% de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du capital-actions de la personne morale sont la propriété de la personne morale donnée;
c) au moins 90% de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du capital-actions de la personne morale et de la personne morale donnée sont la propriété soit d’une même personne morale, soit d’un même groupe de personnes morales.
[…] »Considérant le manque d’homogénéité dans l’interprétation et l’application de ces alinéas, la Loi sera modifiée pour préciser que le pourcentage prévu à ces parapraphes soit dorénavant établi selon le nombre de votes rattachés aux actions du capital-actions de la personne morale. Nous précisons néanmoins que les paragraphes b) et c) du deuxième alinéa de l’article 19 de la Loi seront abrogés.
De plus, dans le cadre de l’application des cas mentionnés ci-dessus, une obligation de maintien de la condition d’exonération pour une période minimale de 24 mois suivant la date de transfert de l’immeuble, sera introduite. Par conséquent, si au cours de la période de 24 mois suivant la date du transfert d’un immeuble, la condition d’exonération relative au pourcentage du droit de vote cesse d’être satisfaite, les droits de mutations applicables seront dus comme si ladite exonération n’avait jamais été initialement applicable.
La Loi sera également modifiée afin de mettre en place un mécanisme de divulgation au cours de ladite période de 24 mois visant à ce que la municipalité concernée soit avisée, le cas échéant, au plus tard dans les 90 jours suivant la date à laquelle la condition d’exonération cesse d’être satisfaite. À cet égard, il est important de préciser que le défaut de produire l’avis de divulgation dans le délai requis entrainera le paiement d’un droit additionnel au ministre du Revenu.
Ensuite, en ce qui concerne le moment d’exigibilité du droit de mutation, la Loi sera modifiée afin que le droit de mutation soit dorénavant exigible à compter de la date du transfert de l’immeuble plutôt qu’à compter uniquement de l’inscription au Registre foncier du Québec de l’acte constatant ledit transfert. Un mécanisme de divulgation sera également introduit visant ainsi à ce que le cessionnaire d’un immeuble soit tenu d’aviser la municipalité concernée, dans les 90 jours suivant la date du transfert de l’immeuble, lorsque l’acte constatant ce transfert n’est pas enregistré au Registre foncier. Le défaut de produire ledit avis de divulagtion entraînera les mêmes conséquences que celles mentionnées précédemment, soit notamment le paiement d’un droit additionnel.
Finalement, la Loi sera modifiée afin que l’exonération du paiement du droit de mutation s’applique non seulement dans le cas d’un transfert d’immeuble entre conjoints, mais également entre ex-conjoints de fait. Ledit transfert devra toutefois être effectué dans les 12 mois suivant la date où ils ont cessé d’être conjoints dû à l’échec de leur relation.
En conclusion, nous sommes d’avis qu’il sera pour le moins intéressant de prendre connaissance du projet de loi à être déposé, ainsi que d’analyser, au cours des mois à venir, les conséquences de ces modifications sur les droits de mutation à être perçus par les municipalités du Québec. Ces modifications qui visent notamment à assurer l’intégrité et l’équité de la Loi devraient certainement faciliter, à plusieurs égards, l’application de cette dernière par les instances municipales.
<1> RLRQ, c D-15.1.
Cet article a été également publié sur le site de Québec Municipal.