Les immeubles détenus en copropriété divise (les « tours à condos » dans le jargon populaire!) prennent une importance accrue dans le paysage immobilier québécois et plusieurs copropriétaires achètent une unité dans l’unique objectif de la louer. Toutefois, la relation triangulaire entre le syndicat de copropriété, le copropriétaire-locateur et le locataire peut parfois s’avérer houleuse et teintée de zones grises.
Vous prévoyez louer votre condo? Voici quelques rappels pour éviter des situations potentiellement litigieuses… ou désastreuses!
Restrictions au droit de louer dans la déclaration de copropriété
D’emblée, la déclaration de copropriété donnera de bons indicateurs pour déterminer le cadre statutaire entourant la location dans l’immeuble. La déclaration pourrait, entre autres, prévoir la durée minimale de location d’une unité, ce qui trouve son importance dans plusieurs aspects de la copropriété. En effet, une différence capitale existe entre un immeuble à vocation résidentielle et un immeuble à vocation de villégiature, que ce soit pour la couverture d’assurance du syndicat que la relation avec les autres copropriétaires. Il est donc important de respecter les limites imposées par la déclaration de copropriété.
Remise d’une copie du règlement de l’immeuble
L’article 1057 du Code civil du Québec mentionne qu’un exemplaire du règlement de l’immeuble (et ses modifications) doit être remis au locataire pour lui être opposable. De ce fait, le copropriétaire-locateur a tout intérêt, de même que le syndicat, à remettre une copie du règlement de l’immeuble au locataire.
Cela peut paraître banal, mais un oubli ou une omission de remettre tel règlement de l’immeuble pourrait occasionner de nombreuses démarches si un locataire ne respectait pas les règlements de la copropriété, par exemple si ce dernier cohabitait avec un animal interdit par le règlement de l’immeuble.
Exiger la preuve d’assurance du locataire
En plus d’être un fâcheux incident pour tous, un sinistre dans un immeuble peut occasionner de nombreux désagréments, d’une part pour les travaux à effectuer, et d’autre part pour le paiement (ou le recouvrement) des sommes afférentes auxdits travaux. Pensez par exemple à une laveuse mal connectée au tuyau d’alimentation en eau qui coule sur quatre étages puisque le locataire l’aurait mal raccordée. Afin d’éviter des enjeux dans la collection de sommes dues par un locataire fautif, il est essentiel que le copropriétaire-locateur exige une preuve d’assurance de son locataire, qui couvre la responsabilité civile et les dommages causés pendant la durée de la location.
Aviser le syndicat de copropriété
Bien que cette obligation soit potentiellement répétée dans la déclaration de copropriété, le copropriétaire-locateur doit aviser son syndicat de la location de son unité dans les 15 jours de la signature du bail (article 1065 du Code civil du Québec). Il doit aussi aviser son syndicat de la durée du bail et de la date à laquelle une copie du règlement de l’immeuble lui a été remise.
Le syndicat doit être avisé de la présence d’un locataire, entre autres pour s’assurer qu’une copie du règlement de l’immeuble lui soit bien remise. De plus, le syndicat doit, en cas de travaux ou visite de l’unité, transmettre les avis prévus aux articles 1922 et 1931 du Code civil du Québec, à l’effet de donner un préavis de 24 heures, à moins d’urgence, pour aviser le locataire de sa visite.
« Mieux vaut prévenir que guérir! »
En résumé, si vous prévoyez louer votre condo, il est important de s’assurer que vous respectez toutes vos obligations, qu’elles soient statutaires, c’est-à-dire découlant de la déclaration de copropriété, ou légales. Une omission ou un oubli pourrait vous exposer à une pénalité, si prévue dans votre déclaration, de même que vous impliquer dans des recours en justice en dommages ou de nature injonctive.
En cas de doute, ou simplement pour vous rassurer dans ce processus, notre équipe chevronnée en droit de la copropriété est disponible pour réviser avec vous ces obligations et vous faire part de ses recommandations pour que la location de votre condo se fasse sans tracas… Et surtout, sans hargne du syndicat ou des autres copropriétaires!