On entend de plus en plus parler de location de logements à court terme. En février 2023, c’est près de 30 000 annonces de logements au Québec ont été recensées la plateforme Airbnb. En pleine crise du logement, accepter que des locations Airbnb se fassent dans un immeuble tenu en copropriété est loin de faire l’unanimité.
Pour le Syndicat
Du point de vue du Syndicat de copropriété, il est possible d’encadrer la location à court terme pour faire face à cette nouvelle réalité par l’inclusion de clause spécifique à cet effet dans la Déclaration de copropriété (dans la partie de l’acte constitutif) et il peut être prévu une clause pénale qui imposerait une sanction en cas de non-respect de la Déclaration et/ou du Règlement de l’immeuble.
Les membres du conseil d’administration doivent s’assurer que les clauses qui traitent de la location à court terme ainsi que les clauses pénales qui les sanctionnent soient rédigées en termes clairs pour éviter toute ambiguïté et assurer leur validité advenant un litige.
L’ajout d’une clause pénale pour sanctionner le non-respect de la Déclaration ou du Règlement constitue une modification de l’acte constitutif et doit être approuvée par 75 % des voix des copropriétaires présentes et représentées en assemblée. Elle doit également être notariée et publiée à l’index aux immeubles.
Toute clause pénale adoptée avant le 10 janvier 2020 qui aurait été rédigée dans le Règlement de l’immeuble est réputée faire partie de la Déclaration de copropriété, mais telle clause pourrait être modifiée par une majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.
Pour les copropriétaires
Du point de vue du copropriétaire, il est recommandé de bien lire la Déclaration de copropriété et le Règlement de l’immeuble afin de vérifier si la location Airbnb est permise pour sa copropriété et éviter toute mauvaise surprise.
En mars dernier, la Cour supérieure dans la décision Copropriété de Griffin Îlot 10 Résidentiel c. Zhao a récemment reconnu la validité d’une clause pénale incluse à la Déclaration de copropriété qui a coûté très cher à une copropriétaire.
La copropriétaire faisait la promotion et louait son logement à court terme sur la plateforme Airbnb, alors que ce type d’activité était interdit par le Règlement de l’immeuble.
La Déclaration de copropriété prévoyait des pénalités de 1 000 $ pour une première violation, 3 000 $ pour chaque violation subséquente et le paiement des honoraires extrajudiciaires encourus par le Syndicat pour réclamer ces sommes, pour, entre autres forcer les copropriétaires à respecter la Déclaration de copropriété.
La copropriétaire a été condamnée à la somme de 83 387 $ (une condamnation de 49 000 $ en plus du paiement des honoraires extrajudiciaires qui s’élevaient à la somme de 34 387 $).
Une attention particulière doit être donnée par tout copropriétaire qui souhaite mettre sa partie privative en location sur Airbnb afin de vérifier si elle est permise et les sanctions parfois importantes auxquelles il pourrait s’exposer en cas de violation.
Vous avez d’autres questions? L’équipe de Dunton Rainville se fera un plaisir de vous accompagner et vous conseiller !