Le Code civil du Québec traite du louage en général, autant immobilier que mobilier, aux articles 1851 à 1891. Les règles particulières énoncées aux articles 1892 à 2000 s’appliquent au bail d’un logement, lesquelles sont d’ordre public. Le terme logement n’étant pas défini par la loi, l’article 1892 du Code civil assimile à un bail de logement le bail d’une chambre, d’une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente, et celui d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile<1>. Cependant, les baux suivants sont exclus de la définition de bail à logement : le bail d’un logement loué à des fins de villégiature, le bail d’une chambre située dans un établissement hôtelier, le bail d’une chambre située dans la résidence principale du locateur lorsque deux chambres au maximum y sont louées ou offertes en location et que la chambre ne possède ni sortie distincte donnant sur l’extérieur ni installations sanitaires indépendantes de celles utilisées par le locateur, le bail d’une chambre située dans un établissement de santé et de service sociaux, sauf en application de l’article 1974 du Code civil du Québec. Également exclu de la définition de logement, le bail d’un logement dont plus du tiers de la superficie totale est utilisé à un autre usage que l’habitation<2>.
Il s’avère que tous les baux concernant un local ou un immeuble servant à l’habitation ainsi que les logements stipulés à l’article 1892 du Code civil du Québec sont soumis à des règles particulières d’ordre public<3>. Les baux régissant un local ou immeuble utilisé à des fins d’exploitation d’entreprise ou qui portent sur un local dont plus du tiers de la superficie totale est utilisée à un autre usage que l’habitation sont régis par les règles générales du louage et ne sont pas assujettis aux règles particulières applicables au bail de logement.
L’article 1852 du Code civil du Québec prévoit que les droits résultant du bail peuvent être publiés. Ce même article, à son troisième aliéna, édicte que la cession des droits résultant du bail est admise ou soumise à la publicité, selon que ces droits sont eux-mêmes admis ou soumis à la publicité. L’article 2938 du Code civil du Québec nous énumère les droits soumis ou admis à la publicité. Le premier paragraphe de l’article se lit comme suit : « sont soumises à la publicité, l’acquisition, la constitution, la connaissance, la modification, la transmission et l’extinction d’un droit réel immobilier.<4> » Le troisième alinéa du même article précise que les autres droits personnels et les droits réels mobiliers sont soumis à la publicité dans la mesure où la loi prescrit ou autorise expressément leur publication. La modification ou l’extinction d’un droit ainsi publié est soumise à la publicité<5>. Selon les règles précédentes, puisque les droits résultants d’un bail immobilier commercial sont des droits personnels, la publication d’un bail immobilier commercial n’est pas obligatoire.
Donc, par l’effet de la loi, le bail immobilier commercial ainsi que la cession de bail peuvent faire l’objet d’une publication. La sous-location, étant un droit personnel, est également considérée comme un droit soumis à la publication. Une sous-location est considérée comme étant un nouveau bail entre le locataire, en tant que locateur, et un sous-locataire, en tant que locataire et donc la sous-location est soumise à la publicité aux termes de l’article 2938(3) du Code civil du Québec.
Selon l’article 2936 du Code civil du Québec, toute renonciation ou restriction au droit de publier un droit soumis ou admis à la publicité, ainsi que toute clause pénale qui s’y rapporte, sont sans effet. Ainsi, il est important de souligner que la clause du bail qui oblige le locataire à soumettre au locateur, pour son approbation préalable à la publication, son projet d’avis de bail suivant l’article 2999.1 du Code civil du Québec est sans effet.
Il faut préciser que la publicité d’un bail ne signifie pas que le bail commercial doit être publié pour produire ses effets<6>. La connaissance acquise par un acquéreur potentiel de l’existence d’un bail non publié ne supplée pas aux effets de la publicité<7>. Les principes généraux en cas d’aliénation de l’immeuble sont énoncés à l’article 1887 du Code civil du Québec. Un nouvel acquéreur d’un immeuble ne peut résilier un bail qui a été publié antérieurement à l’acte d’aliénation. Par contre, lorsque le bail n’est pas publié, et qu’il est à durée fixe ayant plus de douze mois à courir à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre, le nouvel acquéreur peut le résilier à l’expiration de ces douze mois en donnant par écrit un préavis de six mois au locataire<8>.
Depuis l’adoption de l’article 2999.1 Ccq, les locateurs exigent que les locataires publient le bail par avis d’inscription au lieu de publier le bail intégralement. Ceci a pour effet de garder confidentiels les termes et conditions du bail. L’avis fait référence au bail auquel il se rapporte, identifie le locataire et le locateur et contient la désignation de l’immeuble où sont situés les lieux loués. L’avis indique aussi la date du début et de fin du bail ainsi que les droits de renouvellement ou de reconduction du bail<9>. La publication du bail se fait sans la publication du bail lui-même et la mention du loyer n’est pas nécessaire. Tel que mentionné, les renouvellements et reconductions du bail sont des mentions nécessaires dans l’avis de bail. Cependant il faut se méfier des déclarations dans l’avis de bail concernant ces deux notions. Il arrive parfois que le rédacteur de l’avis de bail (n’étant pas le rédacteur du bail lui-même) interprète mal le bail en libellant un simple engagement de contracter un nouveau bail à la fin du terme alors en vigueur comme étant une reconduction ou un renouvellement. Une lecture du bail est nécessaire afin de s’assurer que les déclarations dans l’avis de bail quant au renouvellement et quant à la reconduction sont exacts. De même, lorsque l’avis concerne l’extinction du bail, la référence du bail est faite par l’indication de son numéro de publication et seule la signature du locataire est requise. Finalement, un résumé du contenu de bail n’est pas requis.
En conclusion, il est fortement suggéré aux locataires de locaux loués dans l’exploitation d’une entreprise de publier leurs baux commerciaux par avis d’inscription au registre foncier. En ce faisant, un locataire d’un local verra protégé son droit au maintien des lieux loués dans le cas de l’aliénation de l’immeuble dans lequel les locaux sont situés. Le notaire est souvent interpellé à préparer et à publier l’avis de bail; un locataire bénéficiera d’une prévisibilité et stabilité quant aux engagements contractés par l’ancien propriétaire-locateur de l’immeuble ayant été vendu au cours de la durée du bail commercial.
<1> 1892 (1) CCQ.
<2> 1892(3) CCQ.
<3> 1893 CCQ énonce qu’est sans effet la clause d’un bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième aliéna de l’article 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et 1883.
<4> 2938 (1) CCQ.
<5> 2938 (3) CCQ.
<6> 2941(2) CCq.
<7> 2963 CCq.
<8> 1187(2) CCq.
<9> 2999.1(2) CCq.