Les copropriétaires sont souvent mal informés relativement aux conséquences d’un sinistre à leur immeuble détenu en copropriété divise. On pense encore souvent à tort que le fait de souscrire à des assurances suffit à éliminer les risques que le Syndicat soit responsable de payer quelconque somme en cas de sinistre.
Pour cette raison, le législateur a reconnu l’importance pour le Syndicat de créer un fonds d’auto-assurance afin de couvrir les franchises d’assurance à payer en cas de sinistre, qui deviennent de plus en plus importantes avec les années. Ce fonds peut également servir à payer un préjudice excédant le plafond de la garantie du Syndicat ou une exclusion à sa police.
Tout Syndicat a donc l’obligation depuis le 15 avril 2022 d’avoir constitué ce fonds d’auto-assurance, lequel doit est distinct :
- du fonds de prévoyance
- Obligation prévue depuis 1994 qui vise à couvrir les réparations majeures et les travaux de remplacement des parties communes de l’immeuble, par exemple la réparation du toit, des balcons ou de la piscine
- du compte courant du Syndicat
- qui vise à l’entretien quotidien de l’immeuble, par exemple, la rémunération du concierge
Par ailleurs, le montant de la franchise d’assurance à payer en cas de sinistre dépend du type de sinistre et de la police d’assurance du Syndicat. En tout état de cause, le montant qui doit obligatoirement être inclus au fonds d’auto-assurance doit toujours égaler le montant de la franchise la plus élevée selon toutes les couvertures d’assurances souscrites par le Syndicat (à l’exception des franchises pour les tremblements de terre ou les inondations, le cas échéant). La loi prévoit un plafond de 100 000 $ lorsque le montant de la franchise la plus élevée dépasse cette somme.
Comme les sommes incluses au fonds de prévoyance, celles incluses au fonds d’auto-assurances sont payés via les charges communes et deviennent propriété du Syndicat. Elles peuvent également faire l’objet d’une hypothèque légale du Syndicat sur les parties privatives et d’un recours hypothécaire contre les copropriétaires qui négligent de la payer.
Comme le fonds d’auto-assurance est distinct du fonds de prévoyance et du fonds d’administration du Syndicat, nous recommandons fortement aux administrateurs de Syndicats qu’un compte de banque distinct soit ouvert pour chacun afin d’en faciliter la gestion.
Il est crucial de réitérer que le défaut de constituer un fonds d’auto-assurance suffisant pourrait être considéré comme une faute et engager la responsabilité des copropriétaires membres du conseil d’administration du Syndicat, lesquels ont, en tant que mandataires, l’obligation d’agir avec diligence.
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