Survol d’une nouvelle exigence relative à l’assurance en copropriété divise
Lors de votre dernière assemblée des copropriétaires, les représentants du conseil d’administration du syndicat de copropriété vous informent qu’en vertu de la nouvelle législation, ils vont devoir inclure au budget annuel une contribution spéciale aux charges communes à tous les copropriétaires afin de garnir le fonds d’auto-assurance.
La création et le maintien d’un fonds d’auto assurance sera une nouvelle obligation pour les syndicats de copropriété 1. Elle entrera en vigueur le 15 avril 2022 2. Toutefois, il est fortement recommandé de commencer à le garnir le plus rapidement possible et voici pourquoi.
Tout d’abord, il faut bien distinguer le fonds de prévoyance du nouveau fonds d’auto-assurance.
Le premier, le fonds de prévoyance, n’est affecté qu’aux déboursés concernant la réparation majeure et le remplacement des parties communes.
Le second doit être affecté au paiement des franchises en cas de sinistre pour lequel le syndicat détient une assurance. Il peut servir également à pourvoir à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable et pour lesquels les indemnités d’assurance ou encore le fonds de prévoyance ne pourvoient pas entièrement.
Ce fonds d’auto-assurance devra comprendre une somme minimale correspondant au montant de la plus grande franchise que le syndicat devrait payer en cas de sinistre à son assureur sur l’ensemble des couvertures d’assurance auxquelles le syndicat a souscrit 3. Parfois, ces franchises, surtout pour de grands immeubles, peuvent atteindre plusieurs milliers de dollars.
Bien que cette nouvelle obligation ne soit pas en vigueur, le règlement pris en application de l’article 1071.1 du Code civil du Québec prévoit que ce fonds devra être garni au maximum en deux années après le 15 avril 2022 4.
Si les sommes qui se trouvent dans le fonds au 15 avril 2022 équivalent à la moitié ou moins de la plus haute franchise que le syndicat devrait débourser en cas de sinistre, alors la contribution annuelle pour la première année devra équivaloir à la moitié de la franchise. La balance devra être déposée dans le fonds l’année suivante 5.
Si les sommes qui se trouvent dans le fonds au 15 avril 2022 équivalent à plus de la moitié de la plus haute franchise, alors seule la différence entre cette franchise et le montant actuellement dans le fonds devra être déboursée 6.
Si la capitalisation du fonds équivaut déjà à la franchise la plus élevée devant être déboursée en cas de sinistre par le syndicat, alors aucune contribution ne sera nécessaire 7.
Afin d’éviter de devoir augmenter considérablement la contribution des copropriétaires aux charges annuelles lors de l’année d’entrée en vigueur de cette exigence légale, il serait opportun de commencer à contribuer au fonds dès maintenant et ainsi répartir le tout sur plusieurs années.
1 Code civil du Québec, RLRQ, art. 1071.1 (en vigueur le 15 avril 2022).
2 Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, RLRQ, c. CCQ, r. 4.1, art. 6 al. 1 (ci-après le « Règlement 4.1 »).
3 Règlement 4.1, RLRQ, c. CCQ, r. 4.1, art. 1.
4 Règlement 4.1, art. 2.
5 Règlement 4.1, art. 2(1).
6 Règlement 4.1, art. 2(2).
7 Règlement, art. 2(3).