Les municipalités du Québec sont souvent propriétaires de plusieurs terrains sur leur territoire. Le développement et la mise en valeur de ces terrains constituent donc un des soucis premiers pour les élus et gestionnaires municipaux
En vertu des dispositions de la Loi sur les cités et villes et du Code municipal du Québec, une municipalité n’a pas l’obligation de procéder à un appel d’offres public afin de vendre ses immeubles et peut ainsi les céder de gré à gré. Les municipalités ont cependant l’obligation de vendre leur immeuble à « titre onéreux », ce qui n’implique pas nécessairement que l’immeuble doit être vendu en fonction de l’évaluation municipale ou à sa juste valeur marchande.
En effet, la jurisprudence a reconnu qu’il est possible pour une municipalité de voir à la vente d’un immeuble à un prix moindre, mais à charge d’autres considérations avantageuses pour la municipalité.
Il est à noter que des avis publics doivent également être publiés suivant la vente.
Les avantages d’un appel de propositions
Malgré que la loi n’impose pas de procédure d’appel d’offres public, une municipalité peut considérer, malgré qu’elle restreint son pouvoir discrétionnaire, de procéder par appel de propositions pour mettre en concurrence un maximum de promoteurs, constructeurs et développeurs immobiliers et ainsi maximiser la valeur foncière qui sera développée sur un site donné.
Le choix de la municipalité de procéder par un tel processus nécessite néanmoins une grande préparation.
Préalablement à ce processus, la municipalité doit s’assurer de la conformité des différents outils d’urbanisme au projet envisagé et de réviser les règlements en vigueur concernant, entre autres, celui sur la réalisation des infrastructures municipales.
Afin de choisir le meilleur acquéreur possible dans le cadre de la réalisation du projet, la municipalité peut prévoir, notamment, des critères particuliers afin d’évaluer la capacité financière et la compétence de l’acquéreur pour réaliser le projet. Elle pourrait même choisir d’établir des critères afin d’évaluer les différents projets proposés par les acquéreurs potentiels.
Nous vous recommandons également, dans le cadre de ce processus, de mettre en place des garanties faisant en sorte que le projet se réalise dans les délais qui seront impartis par la municipalité.
En effet, il est intéressant de prévoir, dans ce type de processus, des mesures de protection pour la municipalité ainsi que des incitatifs au rendement pour que l’acquéreur réalise le projet dans les délais et selon les conditions souhaitées.
A ce compte, il est possible d’imposer des clauses résolutoires permettant de reprendre le bien, à défaut par l’acquéreur d’être en mesure de réaliser le projet immobilier tel que promis.
D’autre part, nous suggérons également l’imposition de clauses pénales qui seront un incitatif pour effectuer le projet immobilier escompté à un rythme satisfaisant, à défaut de quoi des montants en argent devront être remis à la municipalité à titre de pénalité pour ne pas avoir réalisé le projet des les délais et de la façon prévue au document d’appel de propositions préparé par la municipalité.
En somme, ce document permettra de choisir le nouvel acquéreur avec le meilleur projet et au prix le plus avantageux pour la municipalité.
Conclusion
En conclusion, malgré qu’il semble moins fastidieux de procéder à la vente d’immeubles de gré à gré, la préparation du dossier et d’un appel de propositions ouvert au public permettra non seulement d’obtenir le prix le plus favorable sur le marché, mais également d’obtenir des mesures de contrôle qualitatives ainsi que des mesures contractuelles permettant de réaliser les objectifs de la municipalité.
La préparation d’un tel type de document précis et de qualité est fort importante.
Cet article a été publié sur le site Québec Municipal le 14 août 2015