En principe, en tant que propriétaire, vous êtes le seul à pouvoir utiliser votre terrain à votre guise. Toutefois, il est possible que ce droit soit limité par l’existence d’une servitude de passage.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ? C’est une charge qui grève votre terrain au profit de celui de votre voisin. Elle peut permettre à votre voisin, par exemple, de passer sur votre terrain pour rejoindre la route ou encore vous empêcher de construire un cabanon sur une partie de votre terrain.
Cette servitude peut être « personnelle », c’est-à-dire au bénéfice de votre voisin Richard, ou « réelle », soit au bénéfice du terrain de Richard et non de Richard lui-même.
Dans le premier cas, la servitude personnelle prendra fin, par exemple, avec le déménagement ou le décès de Richard. (Par contre, si c’est vous qui vendez votre propriété, Richard pourra continuer d’utiliser sa servitude après votre départ).
Au contraire, la servitude réelle subsistera sur le terrain de Richard et bénéficiera à votre nouveau voisin après son départ.
La servitude, qu’elle soit réelle ou personnelle, ne se présume pas. Elle doit être établie par un titre (un contrat ou la loi) et être publiée au Registre foncier. Si elle ne l’est pas, elle sera valide entre vous et Richard mais ne pourra être opposable aux tiers. Exemple : si vous achetez une propriété et qu’aucun acte de servitude n’est publié au Registre foncier, le bénéficiaire de celle-ci ne pourra vous l’opposer, à moins d’exceptions.
Souvent, une servitude permet de faciliter les bonnes relations de voisinage. Il est toutefois important qu’elle soit bien rédigée et précisément délimitée dans l’espace et dans le temps.
Parfois, l’interprétation du texte de la servitude donne lieu à des litiges lorsque la rédaction n’est pas claire. Les tribunaux sont d’ailleurs souvent amenés à interpréter des actes de servitude. En cas de doute, elle sera interprétée en faveur du propriétaire du terrain et non en faveur du bénéficiaire de la servitude.
L’utilisation de la servitude peut également être source de litige. Le propriétaire du terrain sur lequel la servitude existe ne doit rien faire qui serait susceptible de nuire à celle-ci. Les tribunaux ont par exemple décidé que le propriétaire du terrain sur lequel est accordée une servitude de passage peut clôturer l’entrée dudit passage ou y installer une barrière, à condition toutefois de fournir en tout temps un accès au bénéficiaire du droit de passage (par exemple en lui remettant une clé de la barrière).
Si vous avez des doutes quant à l’interprétation d’un acte de servitude ou son utilisation, n’hésitez pas à communiquer avec nous.