La redevance au développement :
Un outil pour financer vos projets de développement urbain

Depuis maintenant quelques années, les municipalités ont accès à un nouvel outil afin de générer des revenus supplémentaires qu’une ville peut obtenir auprès des divers promoteurs immobiliers. Cependant, la mise en place de ce nouvel outil nécessite une préparation adéquate d’un règlement à cet effet.

D’entrée de jeu, nous devons signaler que toutes les villes aux prises avec l’heureux problème de voir leur développement résidentiel, commercial ou industriel à forte croissance se devraient de planifier l’ensemble de leur infrastructure et ainsi mettre en place les mécanismes selon lesquels les nouvelles unités d’habitation implantées sur leur territoire contribuent en tout ou en partie aux infrastructures structurantes qui seront mises en place au cours des prochaines années.

À cet effet, la documentation issue du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation synthétise clairement l’objectif poursuivi par ce type de mécanisme mis à la disposition des municipalités :

Utilité

Les contributions monétaires exigées des requérants d’un permis ou d’un certificat permettent à une municipalité de financer une partie de l’accroissement des services municipaux qui résulte notamment du développement, de nouveaux quartiers.

Ces contributions présentent certaines similarités avec les ententes relatives à des travaux municipaux. Toutefois, de telles ententes permettent de financer et de réaliser des travaux municipaux précis, lesquels desservent habituellement directement le site du promoteur. Les travaux les plus fréquemment visés par ces ententes sont le raccordement à l’aqueduc et à l’égout et le pavage des voies de circulation.

Les contributions monétaires permettent plutôt à la municipalité de constituer un fonds réservé pour la réalisation, à moyen ou à long terme, des infrastructures et des équipements municipaux requis par le développement immobilier. On peut par exemple penser à l’agrandissement d’une usine de filtration de l’eau, à l’élargissement d’une voie de circulation ou à l’ajout d’une caserne de pompier.

Une telle contribution monétaire n’équivaut pas à une source de revenu générale. Un lien doit pouvoir être établi entre le requérant du permis ou du certificat qui paie la contribution devant servir au financement de l’infrastructure ou de l’équipement municipal, le fait qu’il en bénéficie ou en a causé le besoin, et le montant de la contribution.¹

Nous devons comprendre qu’un des éléments essentiels à mettre en place dans le cadre de l’adoption réglementaire de ce type de redevance au développement est de s’assurer d’y inscrire l’ensemble des équipements qui pourront être financés et que ces dernières soient en lien avec les demandes de permis effectuées. Cependant, il est certain que les Villes auront une grande latitude afin de déterminer les projets structurants qui bénéficieront non seulement aux demandeurs de permis, mais aussi à l’ensemble de la population vu la croissance soutenue de cette municipalité.

Il est utile de reprendre les dispositions précises de la Loi au deuxième paragraphe, premier alinéa de l’article 145.21. de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme², lequel stipule :

145.21 Le conseil d’une municipalité peut, par règlement, assujettir la délivrance d’un permis de construction ou de lotissement ou d’un certificat d’autorisation ou d’occupation:

[…]

2^o au paiement par le requérant d’une contribution destinée à financer tout ou partie d’une dépense liée à l’ajout, l’agrandissement ou la modification d’infrastructures ou d’équipements municipaux requis pour assurer la prestation accrue de services municipaux découlant de l’intervention visée par la demande de permis ou de certificat.

Voici donc le test qui devra être rencontré lors de l’inclusion de vos infrastructures ou équipements municipaux à l’intérieur de votre règlement sur les redevances au développement.

Fonds dédiés à mettre en place

La mise en place de cet outil réglementaire nécessitera nécessairement la création d’un fonds destiné exclusivement à être recueilli et utilisé pour les constructions établies lors de l’adoption réglementaire. À cet effet, plusieurs fonds distincts peuvent être créés dans le cadre du même règlement selon les catégories des constructions projetées.

Un aspect intéressant de ce type de réglementation comparativement au Règlement concernant les ententes avec les promoteurs est le fait que ce Règlement devient un outil fiscal qui peut être révisé annuellement pour ainsi en changer les paramètres financiers et les équipements à être financés au fil du temps.

Conclusion

Pour terminer, cet outil fort intéressant sera cependant scruté à la loupe par vos promoteurs immobiliers qui n’hésiteront pas à contester ce type de règlement. Il y a donc lieu d’apporter une attention particulière à la préparation et à l’obtention d’expertises économiques soutenant l’impact de l’augmentation des unités d’habitation sur votre territoire ainsi que les ensembles des infrastructures qui seront liées au développement. Cette préparation structurée préalable à l’adoption réglementaire vous assurera une tranquillité d’esprit et évitera bien des litiges.