Qu’est-ce que la prescription acquisitive d’un immeuble ? La prescription acquisitive est un mécanisme unique prévue par la loi afin d’acquérir un bien immeuble sans transfert de propriété tel qu’on le connaît généralement.
En effet, il est notamment possible de perdre la propriété d’une part de son terrain par l’empiétement continu d’un voisin. Dans certains cas spécifiques, comme en matière de copropriété indivise, il est même possible de perdre l’intégralité de sa quote-part par la prescription acquisitive, tel que l’enseigne la jurisprudence québécoise[1].
Cadre légal
En vertu de l’article 2910 du Code civil du Québec, « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements, par l’effet de la possession. » En d’autres mots, il est possible d’acquérir un bien immeuble ou une part de celui-ci en raison de la possession effectuée pour une période continue de 10 ans[2].
Il y a plusieurs critères à respecter afin de pouvoir acquérir un immeuble de cette façon. En effet, la possession du bien immeuble doit notamment être faite de façon paisible, continue, publique et non équivoque[3].
Un exemple commun de prescription acquisitive d’une part de terrain est la possession utile par la construction d’un mur de soutènement ou différents ouvrages qui empiètent sur le terrain voisin. Si ce mur ou cet ouvrage sont en place sans contestation, de façon publique et continue, la personne qui empiète le terrain de l’autre acquerra la propriété de cette parcelle de terrain par la prescription, à la suite d’un délai décennal.
D’autres facteurs sont à évaluer afin d’être dans un réel cas d’espèce de la prescription acquisitive. Notamment, une simple tolérance ne peut constituer le fondement de la prescription acquisitive[4].
De surcroît, un des éléments particuliers à noter dans le cadre de la prescription acquisitive est que la bonne foi du possesseur n’est pas nécessaire. Le bien immeuble est susceptible d’être acquis par la prescription à la suite d’une possession de 10 ans, eu égard aux intentions malicieuses du possesseur. En effet, il n’y a pas de distinction d’un cas de possession de bonne ou de mauvaise foi dans la jurisprudence, il ne s’agit en aucun cas d’un critère[5].
Il faut donc rester vigilant dans certains cas d’empiétement ou de possession de bien immeuble, afin de ne pas se retrouver dans une situation où les recours judiciaires sont limités pour faire valoir nos droits.
Devant les tribunaux
Dans un cas de prescription acquisitive, il est également important de savoir que le simple écoulement du temps est générateur du droit de propriété du possesseur. En effet, la Cour Suprême, dans l’arrêt Ostiguy[6] a statué à l’effet que la demande en justice nécessaire par l’article 2918 du Code civil du Québec pour l’obtention du titre de propriété est strictement pour constater un droit préexistant. En effet, il ressort donc, de ce type de demande en justice, un jugement purement déclaratoire de la propriété acquise par prescription suite à une possession conforme de plus de 10 ans.
Finalement, il est recommandé de bien connaître ses droits, afin de les faire valoir en temps opportun lorsqu’on dénote un empiétement d’un tiers sur nos propriétés, de façon à éviter que le temps soit générateur de droit contre nous dans le futur.
Il peut être opportun de consulter un avocat afin d’évaluer les nuances de votre empiétement ou de la possession d’un bien immeuble, afin d’assurer de ne pas perdre certains titres de propriété.
[1] 2024 QCCS 2247
[2] Article 2917 du Code civil du Québec
[3] Article 2911 et 922 du Code civil du Québec
[4] Article 924 du Code civil du Québec
[5] 2013 QCCA 774, para 37 et ss.
[6] Ostiguy c, Allie, 2017 CSC 22, [2017] 1 R.C.S. 402