Les vices de construction affectant les parties communes en copropriété divise
Lors de la construction d’un immeuble, la qualité et la durabilité de l’ouvrage reposent sur des normes rigoureuses visant notamment à garantir sa sécurité, sa durabilité ainsi que son bon usage.
Toutefois, il n’est pas rare que des défauts majeurs affectent les ouvrages immobiliers. Ces défauts pouvant compromettre l’intégrité structurelle de l’immeuble sont souvent invisibles au départ et peuvent causer des dégradations considérables au fil du temps.
On parle ainsi de vice de construction lorsqu’un défaut grave affecte la qualité de la construction d’un immeuble, compromettant notamment ses composantes structurelles ainsi que l’usage pour lequel on le destine.
Les vices de construction peuvent mener à une dégradation de l’immeuble et, dans les cas les plus sérieux, mettre en péril la sécurité des occupants.
Distinction importante à faire : les vices de construction ne sont pas des malfaçons, qui sont, pour leur part, des déficiences aux travaux exécutés.
Dans le cas d’un immeuble détenu en copropriété divise, lorsque les parties communes sont affectées d’un vice de construction, la situation est complexe et nécessite l’intervention du syndicat de copropriété.
Recours du syndicat en cas de vice affectant les parties communes
Il convient de rappeler dans un premier temps que l’article 1039 du Code civil du Québec impose au syndicat un devoir de conservation de l’immeuble, d’entretien et d’administration des parties communes afin d’assurer la pérennité de l’immeuble.
C’est dans cette même logique que l’article 1081 du Code civil du Québec confère au syndicat de copropriété l’intérêt juridique nécessaire pour entreprendre les recours appropriés lorsque des vices affectent les parties communes de l’immeuble, que ce soit des vices cachés, de conception, de construction ou des vices du sol.
Il importe toutefois de préciser que dans le cas où ces vices concerneraient des parties privatives, le syndicat doit obtenir l’autorisation des copropriétaires concernés avant d’agir.
Lorsque des vices de construction sont découverts dans les parties communes, le syndicat de copropriété peut intenter un recours contre plusieurs intervenants dont le promoteur immobilier, l’entrepreneur en charge des travaux de construction, les sous-entrepreneurs pour les travaux exécutés, l’ingénieur et/ou architecte ayant dirigé les travaux pour les erreurs dans les plans et devis fournis.
Les droits conférés au syndicat n’empêchent toutefois pas un copropriétaire de poursuivre son vendeur sur la base de la garantie légale de qualité[1]. Ainsi, le recours prévu à l’article 1081 ne fait pas perdre au copropriétaire son recours en diminution du prix de vente et en dommages basé sur la garantie légale de qualité, recours sur la base de l’article 1726 du Code civil du Québec.
La dénonciation du vice : étape indispensable avant tout recours
Avant d’intenter quelconque recours, le syndicat de copropriété doit dénoncer par écrit, le vice découvert aux responsables potentiels (promoteurs, entrepreneurs, architectes, ingénieurs, etc.) dans un délai raisonnable.
Cette dénonciation permet d’informer les parties concernées afin de leur permettre de venir constater l’état des lieux afin d’entreprendre des travaux correctifs et, idéalement, de favoriser une résolution rapide du problème sans devoir recourir aux tribunaux. Il s’agit d’une étape cruciale et indispensable pour préserver les droits du syndicat ainsi que de la collectivité des copropriétaires concernés.
En conclusion, les vices de construction affectant les parties communes d’un immeuble détenu en copropriété divise nécessitent une vigilance particulière de la part du syndicat qui a notamment comme obligation la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Rappelons à ce titre que le syndicat est responsable des dommages causés par des vices de construction ainsi que des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par son propre défaut d’entretien des parties communes[2].
[1] Art. 1726 du Code civil du Québec; Agostinucci c. Développement LCGM inc., (C.Q., 2015-03-20), 2015 QCCQ 2325
[2] Art. 1077 du Code civil du Québec.