Le maintien des droits acquis malgré le départ d’un locataire

Quand intervient une modification règlementaire qui affecte les usages permis sur un lot, l’usage devenu dérogatoire jouit généralement de droits acquis. Tant et aussi longtemps que l’usage est exercé sur le lot, celui-ci sera permis malgré son caractère dérogatoire. Toutefois, les droits acquis s’éteignent du fait d’une interruption de l’usage dérogatoire pour une période déterminée par règlement qui ne peut être inférieure à six (6) mois¹. Mais qu’en est-il lorsque l’interruption de l’usage dérogatoire est indépendante de la volonté du propriétaire de l’immeuble jouissant de droits acquis ? Par exemple, lorsqu’un locataire exerçant un usage protégé par droits acquis déménage, le propriétaire se doit-il de trouver un locataire exerçant les mêmes usages dans le délai prescrit par la règlementation, sous peine de perdre ses droits acquis à tout jamais ?

La force probante de l’intention du propriétaire en cas d’interruption d’usage.

La Cour supérieure du Québec a récemment revisité les principes applicables en de telles circonstances². Dans ce dossier, un bar avec spectacles érotiques jouit de droits acquis depuis une modification du règlement de zonage intervenu en 1990 interdisant un tel usage dans la zone où le bar est établi. Une clause au bail intervenu entre le locateur et le locataire démontre l’importance du maintien de telles activités : le locataire se porte garant que les lieux ne seront pas utilisés à des fins autres que celles de « Bar/danses et spectacles avec nudité ». Suite à quelques changements de locataires, un bar sportif s’établit dans le local jouissant de droits acquis. Les équipements permettant la danse érotique sont retirés, mais la clause au bail relative à de tels divertissements demeure. Constatant un abandon de l’usage effectif de spectacles à caractère érotique, la Ville considère les droits acquis à cet usage éteints. Le propriétaire s’oppose à cette décision de la Ville prétextant que son intention a toujours été d’accueillir un locataire exerçant les usages jouissant de droits acquis. Selon le propriétaire, l’intention serait suffisante pour justifier le maintien de droits acquis malgré une interruption d’usage – la clause au bail faisant foi de l’intention du propriétaire en l’espèce.

Le droit reconnait effectivement que lors du départ d’un locataire, des démarches sérieuses et diligentes effectuées par le locateur pour trouver un nouveau locataire peuvent permettre le maintien de droits acquis à un usage dérogatoire. Néanmoins, « la volonté du propriétaire de trouver un locataire prêt à exploiter un commerce jouissant de droits acquis n’est pas [en elle-même] suffisante pour préserver les droits acquis. Seule la pose continue de gestes visant à reprendre l’activité protégée permet le maintien de cette protection³ ».

Force est de constater, au vu des faits au dossier, que l’usage de spectacles érotiques a cessé, et ce, malgré la clause au bail en prévoyant l’exercice. Plus de trois ans et demi se sont écoulés depuis la dernière prestation d’un spectacle érotique sur les lieux. « […] le maintien dans les termes des baux [de la clause relative aux spectacles érotiques] pour faire plaisir [au propriétaire] et lui permettre de faire valoir ses droits auprès de la Ville […] est insuffisant⁴ » pour justifier le maintien des droits acquis aux spectacles érotiques.

La force probante de l’intention du propriétaire en cas de remplacement d’usage.

L’interruption ou l’abandon d’usage implique une part de temporalité : l’usage ayant cessé peut toujours reprendre. Qu’en est-il lorsque l’usage dérogatoire est remplacé par un usage conforme ? L’intention du propriétaire de revenir un jour à l’usage bénéficiant de droits acquis est-elle suffisante pour en assurer la survie ?

Là encore, l’intention du propriétaire n’est pas probante en soi : un remplacement d’usage « emporte automatiquement, immédiatement et nécessairement la perte des droits acquis. Le changement ne peut se faire ‘’à l’essai’’, il n’y a pas de possibilité de retour en arrière⁵ ».

Le propriétaire a beau plaider qu’il n’avait pas le choix que de mitiger ses dommages, « il devait malheureusement choisir entre conserver ses droits acquis en cherchant activement un locataire qui aurait perpétué l’usage, ou mitiger ses pertes en louant à des entreprises qui n’étaient pas véritablement intéressées par celui-ci⁶ », perdant ainsi le bénéfice des droits acquis. En n’exploitant pas soi-même un local, un propriétaire se trouve à la merci des aléas du marché.

Bref, l’intention d’un locateur de perpétuer les droits acquis dont jouit son immeuble malgré l’interruption de l’usage provoqué par le départ d’un locataire peut s’avérer pertinente à l’analyse, mais n’est pas suffisante en soi. Des gestes concrets posés avec diligence par le propriétaire sont nécessaires pour assurer le maintien de droits acquis interrompus ou abandonnés. Dans tous les cas, le remplacement d’un usage dérogatoire par un usage permis met fin aux droits acquis, peu importe l’intention du propriétaire. En somme, l’usage est avant tout une question de fait, et ceux-ci ont bien plus de poids que l’intention !