L’acquisition d’une fraction d’une copropriété divise (communément appelé condo) n’est pas une simple transaction. L’acheteur prudent d’une fraction dans une nouvelle copropriété divise ou d’une fraction ayant été récemment créée à la suite d’une conversion d’un immeuble locatif sollicitera l’avis de son conseiller juridique afin d’analyser et valider les documents complexes et élaborés que le promoteur et le vendeur (selon les circonstances) ont l’obligation de fournir lors de la première vente à un tiers acquéreur.
Le contrat préliminaire
L’article 1785 du Code civil du Québec impose la conclusion d’un contrat préliminaire dès qu’il s’agit de la vente d’un bâtiment construit ou à construire, à usage, exclusif ou non, d’habitation. Donc, le vendeur à la transaction doit fournir un contrat aux termes duquel il est obligatoire de mentionner le nom et adresses des parties, la date de délivrance de l’immeuble, les ouvrages à réaliser, le prix, les droits réels qui grèvent l’immeuble ainsi que la faculté de dédit. La faculté de dédit est un droit en faveur de l’Acheteur permettant à ce dernier de se retirer de la transaction dans les 10 jours de la conclusion du contrat préliminaire. Le contrat peut prévoir le paiement d’une indemnité lors de l’exercice de la faculté de dédit toutefois l’indemnité ne peux pas excéder une demie de 1% du prix de vente convenu. L’exercice de la faculté de dédit n’est pas soumis à aucune formalité[1]. En l’absence d’un contrat préliminaire, l’acheteur pourra demander la nullité de la vente s’il fait preuve d’un préjudice sérieux[2]
La note d’information
Des règles particulières s’appliquent davantage où la vente porte sur une fraction de copropriété ou sur une quote-part indivise d’un immeuble et que l’unité fait partie d’un ensemble immobilier comportant au moins 10 logements.[3] Une note d’information doit être fournie à l’acheteur. Elle indique l’identité des professionnels ayant participé au projet immobilier, le plan général du développement; le sommaire du devis descriptif, description des installations communes de la copropriété, le budget prévisionnel (taxes foncières, charges communes, fonds de prévoyance), l’information sur la gérance de l’immeuble, une liste des unités de copropriété louées ou susceptibles de l’être[4] et une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision de l’immeuble. L’absence d’une note d’information n’entraîne pas la nullité de la vente cependant, elle peut être utilisée pour prouver le préjudice subi par un acheteur. Une note d’information trompeuse, fausse ou inexacte peut servir de fondement pour un recours portant sur l’erreur ou le vol.
Rapport d’expert et circulaire d’information
L’article 54.6 de la Loi sur la Régie du logement impose la délivrance d’un rapport d’expert et d’une circulaire d’information avant la première vente d’une fraction dans un immeuble locatif ayant été converti en copropriété divise. Le rapport d’expert comprend certaines précisions des éléments techniques de la copropriété. Il indique : l’état de l’usure des composantes de l’immeuble, la qualité de l’isolation, les réparations et remplacements prévisibles et l’estimation des coûts. Il comprend aussi une évaluation de la conformité de l’immeuble aux normes de la sécurité.
La circulaire d’information, quant à elle, nomme les professionnels ayant participé à la conversion de l’immeuble. Elle contient un plan d’ensemble de l’immeuble et de l’information sur la gérance de l’immeuble. Un budget prévisionnel est également confectionné.
Les sanctions découlant de l’absence du rapport d’expert et la circulaire d’information sont les même que celles prévues pour la note d’information.
Pour faire les choses encore plus compliquées, il faut savoir que ces obligations du Code civil du Québec sont cumulatives. Par exemple, si vous envisagez acheter un logement à l’intérieur d’un immeuble ayant fait l’objet d’une conversion en copropriété divise et ledit immeuble comprend plus de 10 unités, le vendeur devra fournir à l’acheteur le contrat préliminaire, la note d’information, la déclaration de copropriété, le rapport d’expert et la circulaire d’information.
[1] Article 1786 du Code Civil du Québec
[2] Article 1793 du Code Civil du Québec
[3] Article 1787 du Code Civil du Québec
[4] Article 1789 du Code civil du Québec