Nous avons vu précédemment que, suivant l’article 1693 du Code civil du Québec, la survenance d’un incendie ayant totalement détruit le bâtiment sur l’immeuble qu’on avait promis de vendre constituait un cas de force majeure entraînant la libération de l’obligation de vendre l’immeuble et la résolution automatique de la promesse d’achat acceptée. Un cas pratique mérite d’être analysé à cet égard.
Dans l’affaire Groupe Sutton-Futur (9065-0722 Québec inc.), la demanderesse réclamait au défendeur le paiement de la commission qu’elle estimait que ce dernier lui devait à la suite de la vente d’un immeuble qui faisait l’objet d’un contrat de courtage exclusif et irrévocable. Le défendeur alléguait en retour ne rien devoir à la demanderesse puisque au moment de la vente de l’immeuble en question à un nouvel acheteur (par l’intermédiaire d’un autre courtier), il n’était plus lié par contrat avec elle en raison de la destruction de l’immeuble par un incendie.
Le Juge Grenier a retenu que le défendeur, à qui incombait le fardeau de la preuve en vertu de l’article 1693 du C.c.Q., avait démontré de façon prépondérante que sa maison avait été détruite par un incendie accidentel. La demanderesse avait plaidé que même si la maison avait été détruite, le terrain existait toujours et qu’il constituait une partie importante de la description de l’immeuble contenue au contrat de courtage. Elle avait aussi souligné que l’immeuble faisait l’objet de plus de convoitise une fois la maison incendiée que lorsque la maison était intacte, d’où une continuation de la possibilité pour le vendeur de fournir un immeuble.
Pour le Juge Grenier, bien qu’il soit vrai que l’immeuble pouvait être plus attrayant pour certains acheteurs prêts à y reconstruire une nouvelle maison, cela ne changeait rien au fait que l’immeuble décrit au contrat n’était plus fondamentalement le même. Ainsi, accepter le raisonnement de la demanderesse basé sur la persistance du terrain irait non seulement à l’encontre de ce qu’avait démontré la preuve (l’ampleur des ravages de l’incendie), ce serait aller contre l’évidence qui s’imposait: la maison ayant été complètement détruite, il devenait manifeste que le vendeur ne pouvait plus livrer ce qui devait être vendu en vertu du contrat.
La maison détruite par l’incendie représentait une partie trop essentielle de l’immeuble à vendre pour qu’il puisse être considéré que le projet commun des parties lors de la signature du contrat de courtage puisse survivre à un pareil sinistre. Par conséquent, l’impossibilité d’exécuter totalement l’obligation en raison d’un cas de force majeure ayant détruit l’immeuble entraînait la libération de l’obligation et la résolution automatique du contrat intervenu entre les parties, sans besoin d’intervention judiciaire.
Conformément à l’article 1693 du C.c.Q., le Juge Grenier a conclu que le défendeur devait être libéré de son obligation, que le contrat de courtage intervenu entre les parties avait été résolu automatiquement à la date de l’incendie et qu’aucune commission n’avait à être payée par le défendeur à la suite de la vente de son immeuble survenue subséquemment.